Купля-продажа недвижимости является одним из наиболее распространенных способов приобретения недвижимости. При заключении договоров купли-продажи есть много тонкостей. Кроме того, заключение такого договора требует большого количества разнообразных справок и документов. Поэтому важно иметь представление о процессе его заключения.
Документы при оформлении купли-продажи жилья Регистрационное удостоверение Этот документ подразумевает, что квартира была приватизирована именно продавцами. Здесь могут быть указаны как доли, так и несколько совладельцев. Указывается характер собственности: личная или совместная. На данном документе должна стоять гербовая (а не для справок) печать муниципального предприятия технической инвентаризации (МПТИ), а также - подпись начальника МПТИ (БТИ).
Нотариальные договора Показывают, каким путем квартира перешла в собственность. Они определяют как настоящих, так и предыдущих собственников. Также, можно определить, соответствует ли жилая площадь, указанная в договоре, реальной площади квартиры (иногда владельцы квартир завышают размеры жилой площади). Из такого договора можно узнать инвентаризационную оценку МПТИ, сумму сделки, либо доплаты. Особое внимание нужно обратить на печати. В конце каждого договора должна стоять личная печать нотариуса (для частного) или гербовая печать государственной нотариальной конторы. Затем, должны стоять круглая гербовая печать МПТИ и прямоугольный штамп, подтверждающий регистрацию.Также необходимы: • справка из МПТИ на продажу квартиры, подтверждающей, что она не находится под арестом и действительно принадлежит собственнику,• справка из налоговой инспекции района, в котором находится жилое помещение о том, что за ее владельцем недоимок по налогам перед государством не числится.В полный перечень документов, необходимых для оформления купли-продажи квартир, входят:1. Паспорт.2. Комплект правоустанавливающих документов на квартиру: В зависимости от оснований возникновения прав собственности на нее это могут быть:• договор передачи квартиры и свидетельство о собственности на квартиру;• договор купли-продажи;• договор мены;• договор дарения;• договор ренты;• свидетельство о праве на наследство;• справка о выплате пая ЖСК;• зарегистрированное, вступившее в законную силу решение суда, если квартира досталась по суду.3. Выписка из домовой книги (информация о проживающих в данной квартире).4. Справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг.5. Копия финансово-лицевого счета.6. Справка формы 11-а. Выдается в территориальном бюро технической инвентаризации (БТИ). В этой справке указывается:• точный адрес квартиры,• общая и жилая площадь,• остаточная балансовая стоимость (сумма, в которую квартира оценивается государством, и с которой взимаются пошлина и налоги),• подтверждается отсутствие ареста и иных ограничений на данную квартиру.К справке прилагается экспликация - план квартиры.7. Справка об уплате налога на дарение или вступление в права наследства (для сделок, совершаемых по договору дарения или свидетельству о праве на наследство). Выдается в государственной налоговой инспекции.8. Разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры, если в ней проживают граждане “группы риска” (нетрудоспособные инвалиды I и II групп, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными).9. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети.10. Справка из ОВД о выдаче нового паспорта, если он был получен из-за ветхости прежнего.11. Свидетельство о браке, если во время владения квартирой один из собственников сменил фамилию.12. Нотариально заверенное разрешение супруга (мужа или жены) на продажу квартиры, если продаваемая квартира стала собственностью во время нахождения в браке.
Договор купли-продажи Договор купли-продажи жилого является одним из наиболее распространенных способов приобретения жилых помещений. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар), в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Для того, чтобы названная сделка стала основанием возникновения права собственности гражданина на жилое помещение, требуется соблюдение ряда условий:1. Необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности:• достижение сторонами 18-летнего возраста, (в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин не достигший этого возраста приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак).• если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны несовершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охраны детства на любое отчуждение.2. Отчуждателю жилое помещение принадлежит на праве собственности, что подтверждается договором о приобретении в собственность жилого помещения или другим правоустанавливающим документом. 3. Необходима регистрация сделки в органе местной администрации. Прежде чем произвести какое-либо действие, связанное с оформлением жилого помещения, нужно определить, кто действительно является собственником недвижимости и какой правоустанавливающий документ это подтверждает. Таким документом может быть либо регистрационное удостоверение, либо один из видов договоров: купли-продажи, мены, дарения или о праве наследования.Право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента регистрации сделки в МПТИ. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551 ГК).Фактическая передача жилого помещения покупателю не связана с моментом перехода права собственности, она может предшествовать регистрации или следовать за ней. Стороны могут своим соглашением определить время фактической передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.Существует несколько видов договоров купли-продажи жилого помещения:• договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое помещение Это, например, договора по приобретению жилых помещений в многоквартирных домах. Купля-продажа квартиры в таком доме, в отличие от договоров купли-продажи жилого дома, регистрируется в органе местной администрации только с уведомительной целью, так как здесь земельные правоотношения не возникают и требования регистрации не носят разрешительный характер, как в случаях с покупкой дома;• договоры купли-продажи с правом покупателя жилья на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность. Предметом таких сделок является не только жилое помещение, как правило дом или часть его, но и соответствующий земельный участок. Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.При оформлении купли-продажи взимаются налоги:• суммы, получаемые продавцом от продажи жилых домов, дач и садовых домиков, принадлежащих гражданам на праве собственности, превышающие пяти-тысячекратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда, облагаются подоходным налогом.• с остальных взимаются налоги в размере от 12% до 30% в зависимости от степени превышения суммы. Также существует нотариальная пошлина в размере 4%.
Оформление договоров купли-продажи долевых собственников Оформление договоров купли продажи, в которых жилое помещение находится в общей долевой собственности, имеет ряд отличий.Отчуждение такого жилого помещения требует согласия всех участников общей собственности. Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом. В тексте договора об отчуждении доли указываются арифметические доли, а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенного и зарегистрированного в МПТИ соглашения между собственниками о таком порядке пользования в соответствии с долями участников.Продавец должен предоставить письменные доказательства того, что он известил участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю посторонним с указанием цены и других условий, на которых продается доля, а именно: их заявление об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с указанием условий продажи доли).Продавец также обязан предоставить перечень лиц, проживающих в данном жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением и после его приобретения покупателем (члены семьи бывшего собственника).Если в жилом помещении прописаны несовершеннолетние члены семьи собственника, отчуждение жилого помещения допускается с разрешения органа опеки и попечительства. В этом случае для покупки квартиры требуется разрешение Главы администрации района на продажу квартиры. Оно может быть получено через инспектора по охране прав детства и материнства районного отдела народного образования. Нежелательно обременение покупки жилого помещения залогом или договором найма, что влечет существенные ограничения на распоряжение им.
Приватизация недвижимости Известно, что жильем, перешедшим в собственность, можно распоряжаться как угодно: передать по наследству, подарить, продать, сдать в аренду. С муниципальным жильем всего этого сделать нельзя. И все же нужно ли спешить с приватизацией? Какие нужны для этого документы? Каковы плюсы и минусы приватизированных квартир?Что такое приватизация? Приватизация – это добровольное и бесплатное получение в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном фонде. Воспользоваться этим правом можно лишь единожды.В отношении несовершеннолетних существует такой нюанс: помимо включения в число собственников, например, родительской квартиры, по достижении 18 лет у них появляется собственное право на оформление жилья в собственность.Участие в приватизации принимают все зарегистрированные в квартире, в том числе и несовершеннолетние дети. Любой из взрослых жильцов волен отказаться, причем, в этом случае право человека на бесплатную приватизацию остается в силе.Необходимые документы. 1. Необходимо заказать в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) копию поэтажного плана и экспликацию. Справки действительны 1 год с момента выдачи.2. Понадобится копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги – все это оформляется в ДЕЗе по месту регистрации. Там же получают подлинник ордера, только прежде следует оформить соответствующий запрос в отделе приватизации районного Управления муниципального жилья.3. В отделе приватизации инспектор примет у вас эти документы и назначит дату оформления бланков «Заявление» и «Договор передачи».4. В назначенный день все совершеннолетние жильцы, зарегистрированные в квартире (в том числе и те, кто отказывается от приватизации), подписывают «Заявление». В «Договоре» ставит свою подпись уполномоченный со стороны Управления муниципального жилья.Перечень документов для приватизации:• выписка из домовой книги;• копии паспортов всех «прописанных» в квартире (для лиц младше 14 лет – копии свидетельств о рождении);• ордер на квартиру или договор социального найма с выпиской из решения о его заключении;• экспликация и поэтажный план БТИ;• квитанция об оплате госпошлины;• выписка из домовой книги по новому месту жительства несовершеннолетнего – если несовершеннолетний ребенок снят с регистрации до начала приватизации, но еще числится в выписке из домовой книги по старому адресу.Список документов может измениться, так что информацию лучше уточнить в отделе приватизации Управления муниципального жилья. При получении же в ДЕЗе необходимых для приватизации документов желательно удостовериться в правильности написания имен, фамилий, отчеств, адреса, как, собственно, и всего остального, что указано в справках.Приватизировать или нет? В целом, можно выделить следующие плюсы и минусы приватизации квартир:Плюсы: - Приватизированное жилье можно покупать, продавать, обменивать, завещать, дарить, сдавать, перепланировать. Тогда как жилье, полученное по договору социального найма, можно только обменять и то лишь с разрешения муниципальных властей.- При сносе ветхого приватизированного жилья государство обязано предоставить вам новое в том же районе.- Из приватизированной квартиры вас не выселят за «буйное» поведение. А вот из квартир, занимаемых по договору социального найма, выселить могут и за поведение, и за неуплату, если просрочка превысит шесть месяцев.Минусы: - Владельцы квартир в будущем должны будут платить налог на недвижимость.- При том, что собственники несут значительно большие расходы, квартплата за приватизированную квартиру вряд ли будет меньше. Кроме того, если жильцы не попадают в категорию малоимущих, то по новому Жилищному кодексу даже за проживание в государственной квартире платить придется по договору о коммерческом найме.- Собственники оплачивают все расходы по ремонту не только своей квартиры, но и всего дома: подъезда, лифта, чердака, подвала. Ремонт же нанимаемого жилья осуществляется за счет города.
Ещё каких-то десять лет назад ситуация была такова, что купить квартиру в Дмитрове далеко не всем казалось хорошей идеей. В самом деле: не так уж и близко от столицы (учитывая состояние тогдашних дорог), далеко не самый новый и допускающий выбор жилой фонд, а вот стоимость оставляла желать лучшего.
На продажу квартир выставлялось довольно много, а вот покупать их, почему-то, не спешили – по уже указанным причинам.
Но, как известно, ничто не бывает вечным – особенно это справедливо для рынка жилой недвижимости, где не может в течение долгого времени предложение превышать спрос. Так и получилось: по мере того, как заполнялись дорогими коттеджами пригороды Москвы, как всё меньше места для жилых комплексов становилось в городах-спутниках и их окрестностях, жильё в районы центрах вновь становилось всё популярней и популярней.
Достаточно лишь сказать, что за последние четыре-пять лет в городе Дмитров продажа квартир в объёмах выросла раза в два.
Какие ещё факторы, кроме нехватки земли под застройку коттеджами, вызвали такой всплеск популярности?
Их несколько:
в значительной степени выросли цены на жильё в самой столице, что, разумеется, вызвало отток части населения (в том числе и приезжих) в пригороды и область; существенно улучшилась ситуация с дорожной сетью, теперь добраться до любой точки области стало значительно легче, и не только через Москву, но и по внутриобластым дорогам; фонд недвижимости стал просто переполняться, в частности, вторичным жильём, то есть квартирами, когда-то проданными или находящимися уже длительное время на продаже. появились новые, не такие дорогие, как раньше, квартиры в жилых комплексах, из тех, кому не хватило места в, и без того тесноватом, пространстве пригородов столицы; наконец, в г. Дмитров квартиры стали весьма доступными даже для людей со средним достатком. Поэтому ничего удивительно в том, что в Дмитров купить квартиру едут и из столицы, и из регионов.
Весьма развитая инфраструктура, транспортная сеть, удобное расположение относительно столицы делают квартиры в городе Дмитрове весьма желанной покупкой.
Как же можно охарактеризовать ситуацию с рынком продажи квартир в Дмитрове и окрестностях сейчас? Большое количество свободных квартир из вторичного жилого фонда с их традиционно более низкой стоимостью (притом, что сами они могут находиться в идеальном состоянии) привело к существенному снижению стоимости. Правда, по мере повышения интереса к тому, чтобы купить квартиру в Дмитрове у людей, стоимость потихоньку ползёт вверх, но не так уж критично – по сравнению даже с любым крупным городом.
Есть и совсем новые дома, приравниваемые по планировке к элитным, и сталинки, которые после ремонта смогут дать сто очков вперёд любому современному дому класса люкс: главным образом за счёт высокого качества постройки. Продажа квартир в Дмитрове развивается, в основном, именно по этим направлениям.
Фактически, именно в Дмитрове продажа квартир позволяет приобрести за совсем небольшую стоимость жильё, которое по своим качества может считаться элитным или близким к нему по характеристикам.Правила покупки и поведения при заключении сделки купли-продажи, впрочем, нужно соблюдать. Учитывая, что на рынке вторичной недвижимости есть жильё с богатой «историей», необходимо стараться, уж если вы решили в г. Дмитров купить квартиру, выяснить все моменты: от того, кто и когда ей владел, то наличия/отсутствия долгов – а ведь они могут быть весьма и весьма значительными.
В целом, это означает, что в городе Дмитров квартиры приобретать стоит лишь через известные, зарекомендовавшие себя агентства, берущие на себя ответственность за финансовую и юридическую чистоту квартиры.
